Anwalt für Baurecht in Leipzig

In allen Fragen des Bau- und Immobilienrechts steht Rechtsanwalt Jan Braun in Leipzig Ihnen kompetent zur Seite.

Das Baurecht umfasst sämtliche Rechtsfragen, die mit der Errichtung oder der baulichen Veränderung (dem Umbau) von Immobilien im Zusammenhang stehen. Dazu gehört das Bauvertragsrecht zwischen dem Bauherrn auf der einen sowie Bauunternehmern und Handwerkern auf der anderen Seite, aber auch das Architektenrecht.

Wichtig zu wissen: Für Bau- und Architektenverträge, die ab dem 1. Januar 2018 abgeschlossen wurden, gelten neue Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Für bis Ende 2017 geschlossene Verträge finden dagegen weiterhin die zum Zeitpunkt ihres Abschlusses geltenden gesetzlichen Regelungen Anwendung.

Rechtsanwalt Jan Braun berät Bauherren, Architekten, Bauunternehmer und Handwerker umfassend unter anderem in folgenden Fragen:

• Bauvertrag
• Kündigung des Bauvertrages
• Sonderregeln für Verbraucher
• Bauträgervertrag
• Bauabnahme
• Gewährleistung
• Vertragsstrafe
• Architektenrecht
• Baugenehmigung
• Immobilienkauf

Bauvertrag

Bei jedem Bauprojekt gibt es eine Reihe unterschiedlicher Beteiligter. Deren Rechte und Pflichten werden i.d.R. im Bauvertrag – einem Unterfall des Werkvertrags – geregelt. Dieser schreibt insbesondere die vereinbarten Leistungen und Vergütungen fest. Für Verträge, die ab 2018 geschlossen wurden oder werden, gilt das neue Werkvertragsrecht des BGB. Der Bauvertrag ist hier nunmehr gesetzlich ausdrücklich geregelt.

Danach ist ein Bauvertrag ein Vertrag über

• die Herstellung,
• die Wiederherstellung
• die Beseitigung oder
• den Umbau

eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Auch ein Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerks ist ein Bauvertrag, wenn das Werk z.B. für Konstruktion, Bestand oder Gebrauch der Immobilie von wesentlicher Bedeutung ist.

Für Bauunternehmer und Handwerker/Subunternehmer ist der Bauvertrag eine wichtige Grundlage der Sicherung und Durchsetzung ihrer Zahlungsansprüche. Für den Bauherrn enthält er unter anderem wichtige Regelungen über den Zeitplan des Vorhabens und die genaue Beschreibung der Bauleistungen. Auch falls der Bauherr Baumängel rügt, ist die genaue vertragliche Vereinbarung von Bedeutung.

Bauverträge können individuell ausgehandelt werden. Vielfach werden aber auch die Allgemeinen Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen VOB Teil B vereinbart. Teils verweisen sie auf das BGB, teils enthalten sie aber auch Sonderregelungen.

Wichtige Rechtsfragen im Zusammenhang mit Bauverträgen sind:

• Formulierung und Prüfung von Bau- und Grundstückskaufverträgen
• Sicherung und Durchsetzung vertraglicher Zahlungs- und Mängelansprüche
• Mehrkosten durch Planänderungen: Das neue Bauvertragsrecht enthält Regelungen zu einseitigen Änderungen durch den Besteller und Vergütungsanpassungen für den Unternehmer
• Abschlagszahlungen: Sie werden durch das neue Recht begrenzt
• Vertragsstrafen wegen Bauverzögerungen

Kündigung des Bauvertrages

Ein Kapitel für sich ist die Kündigung des Bauvertrages. Anders als bisher ist nach neuem Recht die Kündigung ab 2018 geschlossener Bauverträge nur noch schriftlich möglich.

• Auch nach dem bislang und für Altverträge geltenden Werkvertragsrecht konnte der Auftraggeber schon jederzeit ohne besonderen Grund kündigen. Das BGB schreibt dieses Kündigungsrecht des Bestellers ausdrücklich fest. Pferdefuß für den Auftraggeber ist die Zahlung für bis zur Kündigung erbrachte Leistungen, in bestimmten Grenzen sogar für noch nicht erbrachte Leistungen!
• Bei schweren Vertragsverletzungen des Unternehmers hatte und hat der Auftraggeber ein außerordentliches Kündigungsrecht aus wichtigem Grund. Zahlen muss er dann nur für die bis dahin erbrachten Leistungen. Das neue Werkvertragsrecht stellt dies jetzt auch ganz ausdrücklich klar.
• Der Unternehmer hingegen konnte und kann nicht frei, sondern grundsätzlich nur aus wichtigem Grund kündigen. Dieser kann z.B. darin liegen, dass der Weiterbau dem Unternehmer wegen Vertragsverletzungen des Auftraggebers nicht mehr zugemutet werden kann.
• Bei VOB-Verträgen gibt es für beide Seiten besondere Kündigungsmöglichkeiten.
• Das seit Januar 2018 geltende neue Werkvertragsrecht präzisiert das Kündigungsrecht für Unternehmer und Besteller. Seit diesem Jahr ist auch eine Teilkündigung möglich, die sich nur auf einen abgrenzbaren Teil des Werkes beschränkt.

Sonderregeln für Verbraucher

Für private Bauherren (Verbraucher) gelten nach neuem Recht besondere Schutzvorschriften. Dazu gehört unter anderem:

• ein Schriftform-Erfordernis für den Vertrag
• die Pflicht des Bauunternehmers, vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung vorzulegen
• ein Widerrufsrecht des Verbrauchers sowie
• eine Beschränkung von Abschlagszahlungen und von Sicherheitsleistungen.
• Zudem wurde festgeschrieben, dass von einzelnen Vorschriften zum Schutze des Verbrauchers vertraglich nicht abgewichen werden darf (Unabdingbarkeit).

Bauträgervertrag

Einige Besonderheiten sind beim so genannten Bauträgervertrag zu beachten. Bei diesem errichtet der Bauunternehmer das Gebäude auf einem eigenen Grundstück, nicht auf einem des Auftraggebers. Später wird dann das Grundstück mitsamt dem Gebäude übereignet. Im BGB wird jetzt erstmals auch der Bauträgervertrag ausdrücklich geregelt.

Bauträgerverträge haben für den Auftraggeber den Nachteil, dass er i.d.R. schon frühzeitig Zahlungen leisten muss, obwohl er noch nicht einmal Eigentümer des Grundstücks ist. Gerade vor dem Abschluss eines Bauträgervertrages sollten Sie sich deshalb eingehend rechtlich beraten lassen.

Wichtig; Nicht alle Neuregelungen des Bauvertragsrechts gelten auch für Bauträgerverträge! Ausgenommen sind zum Beispiel die neuen Regeln zum Kündigungsrecht, zu Leistungsänderungen und Anordnungen sowie einige der Schutzvorschriften für Verbraucher.

Bauabnahme

Hat der Unternehmer das Bauwerk im Wesentlichen vertragsmäßig fertiggestellt, so muss es der Bauherr abnehmen. Durch die Erklärung der Abnahme bestätigt der Bauherr, dass der Bauunternehmer seine vertraglichen Pflichten in der Hauptsache erfüllt hat. Der Bauunternehmer kann dem Bauherrn zur Abnahme eine Frist setzen. Lässt der Besteller diese verstreichen, so gilt das ordnungsgemäße Werk als abgenommen!

Wichtig zu wissen: Nach neuem Recht gilt der Bau nicht nur dann als abgenommen, wenn der Besteller sich innerhalb der o.g. Frist gar nicht äußert. Auch wenn er die Abnahme ausdrücklich verweigert, dabei aber keinen einzigen Mangel beanstandet, gilt das Werk als abgenommen. Verbraucher müssen vom Unternehmer bei der Fristsetzung auf diese Folgen hingewiesen werden!

Verweigert der Besteller die Abnahme wegen Mängeln, so kann ihn der Unternehmer jetzt dazu auffordern, mit ihm gemeinsam den Zustand des Werks festzustellen. Dieser wird dann in einem von beiden unterschriebenen Protokoll festgehalten. Vorsicht: Bleibt der Besteller einem zu diesem Zweck vereinbarten Termin fern, so kann der Unternehmer die Zustandsfeststellung allein – also nur aus seiner Sicht – vornehmen!

Wurde die VOB in den Bauvertrag einbezogen, so gelten besondere Regelungen für die Abnahme.

Die Bau-Abnahme sollte nie unbedacht erklärt werden, denn sie bildet im Baurecht eine wichtige Zäsur und hat weitreichende rechtliche Folgen:

• Gefahrübergang: Die Gefahr, dass das Bauwerk zufällig beschädigt oder zerstört wird, trägt vor der Abnahme der Bauunternehmer. Nach Abnahme geht sie auf den Bauherrn über. Ausnahmen gelten bei Schäden durch mangelhafte Bauleistungen.
• Beweislastumkehr: Nach der Abnahme kehrt sich die so genannte Beweislast zu Gunsten des Unternehmers um: Mängel sind ab jetzt vom Besteller zu beweisen.
• Ausschluss von Ansprüchen: Nimmt der Bauherr ein Werk ab, obwohl er weiß, dass dieses noch Mängel hat, so kann er Mängelansprüche nur noch geltend machen, wenn er sich dies bei der Abnahme ausdrücklich vorbehalten hat.
  Wichtig zu wissen: Ihre Gewährleistungsrechte verlieren Sie durch die Abnahme nur hinsichtlich solcher Mängel, von denen Sie wirklich Kenntnis haben. Es genügt nicht, dass Sie die Mängel hätten erkennen können. Hierüber kommt es oft zum Streit.
• Ähnliches wie für Mängel gilt für vereinbarte Vertragsstrafen. Nimmt der Bauherr z.B. ein verspätet fertiggestelltes Werk ab, so kann er auch eine Vertragsstrafe nur noch geltend machen, wenn er sich dies bei der Abnahme vorbehält.
• Zahlung wird fällig: Nach der Abnahme wird auch die vereinbarte Vergütung für den Bau fällig. Seit 2018 regelt das BGB allerdings, dass der Unternehmer dem Besteller zusätzlich eine prüffähige, nachvollziehbare Schlussrechnung erteilen muss (mit übersichtlicher Aufstellung der erbrachten Leistungen), damit sein Werklohn fällig wird. Das gab es früher nur bei VOB-Verträgen.
• Gewährleistungsfrist: Sobald das Werk abgenommen ist, beginnt die so genannte Gewährleistungsfrist zu laufen. Die Dauer dieser Einstandspflicht für Mängel und Schäden kann vertraglich besonders vereinbart sein, anderenfalls gilt die gesetzliche Gewährleistungsfrist. Bei Bauleistungen beträgt sie 5 Jahre.

Gewährleistung

Wenn ein Bauwerk Mängel aufweist, so hat der Bauherr verschiedene Möglichkeiten, hierauf zu reagieren.

• Er kann zunächst Nacherfüllung verlangen und den Unternehmer auffordern, die Mängel innerhalb einer angemessenen Frist zu beheben. Gelingt dem Unternehmer die Nachbesserung nicht oder bleibt er untätig, so kann der Bauherr entweder:
  1. Minderung verlangen, d.h. die Vergütung des Unternehmers kürzen,
  2. den Mangel selbst beseitigen (lassen) und dem Unternehmer die Kosten in Rechnung stellen (so genannte Selbstvornahme) oder aber – insbesondere bei mehrfacher erfolgloser Nachbesserung –
  3. vom Bauvertrag zurücktreten.
  4. Auch Schadensersatzansprüche kommen in Betracht.

Ein Rücktritt hat für den Bauunternehmer besonders gravierende Konsequenzen: Dieser führt nämlich dazu, dass die empfangenen Leistungen zurückzugewähren sind. Es sind nicht nur Abschlagszahlungen zurückzuzahlen, sondern es können auch Rückbaumaßnahmen im Raum stehen. Für Bauunternehmer und Handwerker ist es deshalb wichtig, sich diesbezüglich vertraglich abzusichern.

Bauverträge, die nicht nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch, sondern nach VOB Teil B geschlossen werden, beschränken die Ansprüche des Bauherrn und geben diesem in vielen Fällen nur ein Minderungsrecht.

Vertragsstrafe

Bauverträge sehen meist eine Vertragsstrafe vor, falls der Bauunternehmer den Fertigstellungstermin oder Zwischentermine für einzelne Bauabschnitte nicht einhält. Derartige Vereinbarungen sind allerdings nicht immer rechtlich haltbar.

Insbesondere Vertragsstrafen, die in den Allgemeine Geschäftsbedingungen vorformulierter Bauverträge vereinbart werden, halten einer rechtlichen Überprüfung mitunter nicht stand. Oft scheitern sie schon an einer unklaren und doppeldeutigen Formulierung.

Unzulässig sind Vertragsstrafen aber zum Beispiel auch, wenn sie unbegrenzt oder unverhältnismäßig hoch sind, in keinem Verhältnis zum Auftragswert stehen oder vom Unternehmer ohne jedes Verschulden zu zahlen sind.

Architektenrecht

Auch der Architektenvertrag, durch den sich ein Architekt oder Bauingenieur zur Planung und Überwachung eines Bauvorhabens verpflichtet, ist i.d.R. als Werkvertrag einzustufen. Seit 2018 ist aber auch er ausdrücklich im BGB geregelt.

Anders als beim Bauvertrag wird das Honorar beim Architektenvertrag nicht einzeln ausgehandelt, sondern richtet sich nach den Sätzen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI).

Viele der Neuerungen des Bauvertragsrechts gelten auch für Architektenverträge. Darüber hinaus wurden für sie aber auch einige spezielle Regelungen neu geschaffen.

Praktisch besonders bedeutsam ist:

• die Pflicht des Architekten, dem Auftraggeber eine Planungsgrundlage samt Kosteneinschätzung vorzulegen und
• ein hieran anknüpfendes Sonderkündigungsrecht des Bestellers.
• Wichtig sind auch die neuen Haftungsregelungen bei Überwachungsfehlern des Architekten: Der Bauherr muss sich in vielen Fällen vorrangig an den Bauunternehmer halten.

Im Fall von Baumängeln kommt es oft zum Streit darüber, ob der Bauunternehmer/die Handwerker Fehler gemacht haben oder ob ein Planungsfehler des Architekten ursächlich war.

Baugenehmigung

Wenn Sie ein Bauvorhaben planen, müssen Sie dabei auch die geltenden Bauvorschriften einhalten. Bauvorhaben dürfen insbesondere nicht ohne Baugenehmigung umgesetzt werden. Bei Verstößen müssen Sie unter anderem mit einem Baustopp, schlimmstenfalls sogar mit einer Abrissverfügung rechnen. Über die Erteilung und Versagung von Baugenehmigungen kommt es häufig zu Streit.

Bauvorhaben können auch zu Streitigkeiten unter den Eigentümern benachbarter Grundstücke führen. Oft geht es dabei um Abstandflächenvorschriften oder auch um Fragen der Rücksichtnahme auf den Nachbarn.

Immobilienkauf

Im engen Zusammenhang mit dem Baurecht steht der Grundstücks- oder Hauskauf. Auch hier stellen sich viele Fragen, die eine anwaltliche Beratung erforderlich machen. Dazu gehören:

• die vorbereitende Formulierung und die Prüfung von notariellen Kaufverträgen.
• der Rücktritt vom Immobilienkauf. Er ist nur selten möglich. Ausnahmen gelten aber z.B. bei einem vertraglich vereinbarten Rücktrittsrecht oder bei Täuschungshandlungen des Verkäufers.
• Fragen der Haftung für Mängel: Bei gebrauchten Immobilien wird sie allerdings meist weitgehend vertraglich ausgeschlossen.
• Probleme mit der Immobilienfinanzierung/dem Immobiliendarlehen/Bankkredit.